Condomínio na Jatiúca passou a impedir locações inferiores a 30 dias; decisão recente do STJ e dados do FipeZAP expõem a disputa entre uso residencial, investimento e pressão imobiliária.
Uma decisão interna do Condomínio JTR, na Jatiúca, voltou a colocar o aluguel por temporada no centro do debate urbano em Maceió. A assembleia do empreendimento aprovou a proibição de locações por períodos inferiores a 30 dias, com previsão de penalidades para o descumprimento.
A mudança atinge especialmente proprietários que utilizam os apartamentos para estadias curtas, anunciadas em plataformas digitais. O impasse reúne interesses distintos: de um lado, moradores que defendem maior controle sobre a circulação de pessoas, o sossego e a segurança do condomínio; de outro, donos de unidades que compraram imóveis com expectativa de obter renda por meio da locação temporária.
O caso ganha relevância porque o JTR foi inaugurado em 2007 e apresentado ao mercado como um complexo que reunia moradia, serviços e investimento. A nova limitação, portanto, levanta questionamentos sobre a convenção condominial, o histórico de utilização dos imóveis e as condições adotadas na comercialização das unidades.
O que decidiu o STJ
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) uniformizou o entendimento sobre contratos de curta estadia em condomínios residenciais. No julgamento do Recurso Especial 2.121.055, de Minas Gerais, o tribunal decidiu que a exploração econômica reiterada ou profissional desse tipo de estadia, quando descaracteriza a finalidade residencial do imóvel, precisa estar prevista na convenção e ser aprovada por dois terços dos condôminos.
A decisão não estabelece uma proibição automática para toda locação feita por aplicativo. O STJ destacou que o uso de uma plataforma digital, por si só, não define a natureza do contrato. Frequência das reservas, baixa quantidade mínima de diárias, oferta de serviços e divisão do imóvel entre hóspedes sem vínculo estão entre os elementos que podem indicar atividade comercial ou profissional. A análise, portanto, depende das características de cada caso e das regras do condomínio.
O quórum de dois terços está previsto no artigo 1.351 do Código Civil, alterado pela Lei 14.405/2022, para mudanças na convenção ou na destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Aluguel segue pressionado na capital
O debate no JTR também ocorre em um mercado de moradia ainda valorizado. O informe mais recente do Índice FipeZAP, referente a julho de 2026, aponta que o preço anunciado do aluguel residencial em Maceió alcançou, em média, R$ 56,20 por metro quadrado. Foi o sétimo maior valor entre as 22 capitais monitoradas.
Embora o índice tenha recuado 0,67% em julho, Maceió acumulou alta de 2,47% nos primeiros sete meses do ano e de 7,01% em 12 meses. A rentabilidade média estimada para o aluguel residencial na capital ficou em 6,65% ao ano.
Os números do FipeZAP são calculados com base em anúncios de apartamentos prontos para novas locações. Eles mostram o nível de pressão no mercado, mas não permitem concluir, isoladamente, que os contratos de curta estadia sejam a causa da valorização registrada na cidade.
Sem acesso à ata da assembleia e à íntegra da convenção do JTR, não é possível afirmar se a deliberação observou todos os requisitos legais nem antecipar o resultado de uma eventual contestação. Permanecem pendentes de confirmação a data exata da votação, o quórum alcançado, o teor das penalidades, o início da vigência da regra e a existência de medidas judiciais por parte dos proprietários.
O episódio mostra que o crescimento das locações de curta duração já não é apenas uma questão entre anfitriões e hóspedes. Em cidades turísticas como Maceió, o tema passou a envolver governança condominial, acesso à moradia, valorização imobiliária e o direito dos moradores de permanecer nos bairros onde construíram sua rotina.
Redação IO
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